Nỗi lo bong bóng bất động sản hiện hữu từ vụ đấu giá kỷ lục ở Thủ Thiêm

4 lô đất vàng vừa được TP HCM đấu giá có vị trí đắc địa khi nằm sát chân cầu Thủ Thiêm. (Ảnh: ).

Bốn lô đất có diện tích tổng cộng hơn 30.000 m2 tại khu dân cư phía bắc, Khu đô thị mới Thủ Thiêm được đấu giá thành công trong ngày 10/12, thu được số tiền cao gấp 7 lần giá khởi điểm. Trong đó, lô đất ký hiệu 3-12 có giá trúng cao nhất với 2,45 tỷ đồng/m2 (tương đương khoảng 1 triệu USD) – mức giá chưa từng có tiền lệ.

Với số tiền này có thể mua được 16 m2 tại Monaco, 22 m2 tại Hong Kong, 25 m2 tại NewYork, 28 m2 tại London,...

Lô đất nói trên có tổng diện tích sàn xây dựng 90.000 m2 (5% diện tích sàn dành cho thương mại dịch vụ) và hệ số sử dụng đất 8,95 lần. Số căn hộ dự kiến khoảng 570.

Như vậy, 85.500 m2 sàn để thu hồi vốn đất cho Tân Hoàng Minh thì cần bán với giá hơn 288 triệu đồng/m2. Để nói về hiệu quả của lô đất, theo giới phân tích, doanh nghiệp phải bán sản phẩm hoàn thiện ở mức tối thiểu 500 triệu đồng/m2. Thực tế từ trước đến nay, chưa có căn hộ nào ở Thủ Thiêm được bán với mức giá này.

Ngay lập tức, dư luận cũng đặt giả thuyết "liệu mặt bằng giá bất động sản khu vực lân cận nói riêng và TP HCM nói chung có bị đẩy cao hơn trong thời gian tới"?

Theo GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, chỉ có giá đất tại trung tâm quận 1 TP HCM mới có thể vượt 1 tỷ đồng/m2. Trong khi đó, Thủ Thiêm mới chỉ là khu vực có tiềm năng phát triển trong tương lai, không thể nào đắt gấp đôi nơi đắt nhất của thành phố hiện nay. Điều này là bất thường.

"Ai là người sẵn sàng chi 2,5 tỷ đồng/m2 để đầu tư vào đất Thủ Thiêm và kinh doanh gì để có thể hoàn lại vốn, chứ chưa nói đến chuyện có lãi. Ngay cả việc xây chung cư hay biệt thự cũng không ổn, kể cả hoạt động sản xuất kinh doanh cũng không tạo ra được lợi nhuận đủ để chở cái giá 2,5 tỷ đồng/m2", vị này phân tích.

Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết thêm, động thái mà Tập đoàn Tân Hoàng Minh đang hướng đến có khả năng nhằm kích giá thị trường bất động sản, nhưng lại theo kiểu tăng giá ảo. Tất nhiên, phải chờ đến khi doanh nghiệp có nộp đủ tiền mua tài sản hay không thì mới kết luận được.

Cũng theo vị chuyên gia này, nếu thật sự doanh nghiệp cố tình trả giá "trên trời" cho khu đất này và làm cho giá đất những khu vực lân cận bị đẩy lên cao, sẽ gây bất lợi cho thị trường bất động sản nói chung.

Bởi khi giá bất động sản tăng bất thường không theo nhịp độ phát triển kinh tế, người dân sẽ dồn vốn vào thị trường này khiến cho không còn ai muốn đầu tư vào sản xuất kinh doanh nữa. 

Thị trường sẽ thiết lập mặt bằng giá mới?

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cho rằng, khái niệm trung tâm TP HCM đã chính thức thay đổi sau phiên đấu giá 4 lô đất tại Thủ Thiêm.

Cụ thể, khu trung tâm TP HCM trước đây được hiểu là địa bàn quận 1 và lõi trung tâm thường bị giới hạn bởi bán kính khá hẹp quanh các trục đường Nguyễn Huệ, Đồng Khởi, Lê Lợi, nơi luôn có giá đất cao nhất trên thị trường. Đây cũng là nơi có giá đất cao nhất trong bảng giá đất thành phố công bố.

Tuy nhiên, sau phiên đấu giá đất tỷ USD vừa qua, giá đất dọc theo đại lộ vòng cung trên bán đảo Thủ Thiêm đã vượt qua giá đất ba tuyến đường cao nhất quận 1, đồng thời định vị lại khái niệm trung tâm TP HCM theo hướng mở rộng ra hai bờ sông Sài Gòn.

Vị chuyên gia này cho biết thêm, khu trung tâm cũ từ quận 1 đang dần mở rộng sang khu trung tâm mới trên bán đảo Thủ Thiêm (thuộc quận 2) và trong tương lai có thể mở rộng sang các quận khác có địa giới nằm dọc bờ Đông và bờ Tây sông Sài Gòn. Giá đất các vị trí dọc hai bờ sông, vì vậy có thể bước sang trang mới khi sánh ngang với giá đất khu trung tâm cũ, thậm chí cao hơn.

Song, Chủ tịch HoREA cho rằng, một trong những tác động tiêu cực của việc giá đất tăng cao sẽ khiến cho các kế hoạch bình ổn thị trường nhà ở tại TP HCM đứng trước thách thức lớn, thậm chí bị đe dọa phá sản.

Bởi mức giá 2,45 tỷ đồng/m2 chắc chắn sẽ tác động trực tiếp đến tất cả các phân khúc nhà ở trên thị trường theo quy tắc bình thông nhau. Tức giá đất tăng và lan từ khu vực này sang khu vực khác, từ phân khúc cao sang phân khúc thấp.

"Trước mắt, giá bất động sản hạng sang và siêu sang sẽ lập mặt bằng giá mới. Sau đó sẽ tới các phân khúc cao cấp và trung cấp. Thiệt hại nặng nề nhất sẽ là phân khúc nhà thương mại giá rẻ và các kế hoạch bình ổn thị trường nhà giá thấp vì khi giá đất tăng cao đồng nghĩa với chi phí đầu vào của các dự án nhà ở sẽ đội lên đáng kể", ông Châu nói.

Vị chuyên gia này phân tích, trong điều kiện bình thường, nhà giá thấp vốn đã không được các nhà phát triển bất động sản ưu tiên. Trong hai năm đại dịch COVID-19 hoành hành và vướng mắc pháp lý kéo dài, thị trường TP HCM gần như không còn loại hình này.

Nay giá đất lên cao kỷ lục hậu đấu giá đất Thủ Thiêm có thể càng khiến thị trường phân hóa mạnh về cực nhà giá cao, bỏ trống phân khúc nhà bình dân. Bởi các doanh nghiệp sẽ triệt tiêu phân khúc nhà giá thấp để chuyển sang các loại nhà giá cao nhằm tối ưu hóa lợi nhuận.

Ông Châu cho biết thêm, theo quy định, doanh nghiệp trúng thầu sẽ phải triển khai dự án trong vòng 24 tháng và gia hạn thêm 24 tháng nữa. Nhà đầu tư hoàn toàn có thể nhìn vào thị trường của tương lai của hai năm hoặc bốn năm sau để tính toán.

Hơn nữa, các đơn vị trúng đấu giá đều là những nhà đầu tư tầm cỡ, họ nhìn vào triển vọng của nền kinh tế trong tương lai mới quyết định ra giá. Căn hộ với mức giá 400 - 500 triệu đồng/m2, thậm chí lên đến 1 tỷ đồng/m2 có thể là cao so với hiện tại nhưng trong tương lai chưa chắc đã cao.

Song, về lâu dài, điều này có thể dẫn đến tình trạng lệch pha cung cầu nhà ở trong nhiều năm tới.