Làm gì để TPHCM sớm phục hồi và phát triển thị trường bất động sản sau dịch Covid-19?

Đấy là những nội dung then chốt trong văn bản ngày 5/10/2021 của Hiệp hội BĐS TPHCM (HoREA) kiến nghị UBND TPHCM. Theo Hiệp hội, TPHCM hiện là một trong các địa phương bị ảnh hưởng nặng nề nhất trong đợt bùng phát dịch vừa qua, nên mặc dù đã có sự chung tay góp sức của toàn xã hội, trong đó có doanh nghiệp bất động sản, nhưng thành phố đã phải huy động mọi nguồn lực từ ngân sách nhà nước để vừa chống dịch, vừa đảm bảo an sinh xã hội cho 10 triệu dân. 

Trong giai đoạn bình thường mới sống chung an toàn với dịch Covid-19, để tạo “cú huých” cho sự phục hồi và phát triển nền kinh tế của thành phố thì Ủy ban nhân dân thành phố đã chỉ đạo khởi động lại 45 dự án đầu tư công về kết cấu hạ tầng đô thị, hạ tầng giao thông và quyết tâm hoàn thành trong năm 2021.

Từ đó cần chỉ đạo quyết liệt tháo gỡ các “ách tắc, vướng mắc” về cơ chế, quy trình, thủ tục trong  thực thi pháp luật, áp dụng pháp luật để xây dựng môi trường đầu tư, kinh doanh của thành phố thật sự thông thoáng, minh bạch, công bằng và cạnh tranh lành mạnh, nhằm nâng chỉ số năng lực cạnh tranh cấp tỉnh (PAPI) của thành phố, tạo điều kiện sản xuất, kinh doanh  thuận lợi cho khu vực tư nhân, bao gồm lĩnh vực bất động sản và khu vực đầu tư nước ngoài (FDI).  Điều này vừa hỗ trợ thị trường bất động sản phục hồi và tăng trưởng trở lại theo hướng minh bạch, lành mạnh, ổn định và bền vững, vừa giúp cho người tiêu dùng có cơ hội tạo lập được nhà ở, góp phần đảm bảo an sinh xã hội về nhà ở cho người dân.

Một là, đẩy nhanh công tác tính tiền sử dụng đất các dự án nhà ở thương mại:

Tháng 09/2020, theo số liệu thống kê (chưa đầy đủ) thì toàn thành phố có 63 dự án của 17 doanh nghiệp với hơn 30.042 căn (gồm 27.709 căn hộ nhà chung cư và 2.693 căn hộ văn phòng officetel) chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ) cho khách hàng mua nhà, mà nguyên nhân chính là do Sở TN & MT và Sở Tài chính chưa “chốt” được tiền sử dụng đất của dự án. Trong năm 2020, Sở TN & MT chỉ mới cấp “sổ đỏ” cho 11.114 căn, như vậy vẫn còn khoảng 20.000 căn chưa được cấp “sổ đỏ”.

Việc chậm xác định tiền sử dụng đất dự án vừa làm giảm nguồn thu ngân sách thành phố; vừa gây thiệt hại cho doanh nghiệp và người mua nhà vì không được cấp “sổ đỏ” để đảm bảo các quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người mua nhà. Vì thế, nếu khẩn trương giải quyết hồ sơ nộp tiền sử dụng đất các dự án nhà ở thương mại  thì ngân sách nhà nước của thành phố sẽ có thể thu được hàng ngàn tỷ đồng. Đồng thời, cần khẩn trương phối hợp để giải quyết công tác tính tiền sử dụng đất dự án, đồng thời đẩy nhanh công tác cấp “sổ đỏ” cho người mua nhà, trong đó có 10.020 người nước ngoài đã mua nhà tại thành phố, chiếm 81,2% tổng số người nước ngoài đã mua nhà trong cả nước. 

Hai là, sự ràng buộc về quy trình thủ tục, công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại:

Hiện nay, TPHCM có khoảng 173 dự án nhà ở thương mại mà nhà đầu tư đã có quyền sử dụng đất, nhưng chưa được công nhận chủ đầu tư (gồm 126 dự án trong giai đoạn 2015-2018 và 47 dự án năm 2020), mà nếu được tháo gỡ các “vướng mắc” về quy trình thủ tục, công nhận chủ đầu tư để triển khai thực hiện dự án thì sẽ tạo được nguồn thu rất lớn cho ngân sách nhà nước, như ví dụ sau đây: 

Ví dụ: Với 173 dự án nhà ở thương mại trên đây, nếu mỗi dự án có vốn đầu tư 1.000 tỷ đồng, thì tổng mức đầu tư lên đến 173.000 tỷ đồng, mà nếu sớm được triển khai thực hiện thì Nhà nước sẽ thu thuế GTGT 10% là 17.300 tỷ đồng; Nếu các dự án này đạt lợi nhuận 20% là 34.600 tỷ đồng thì Nhà nước sẽ thu thuế TNDN 20% là 6.920 tỷ đồng và Nhà nước còn thu thêm thuế chuyển nhượng, kinh doanh bất động sản dịch vụ, thương mại khác; Trên thực tế, có những dự án khu đô thị mới quy mô lớn tại quận 1, quận Bình Thạnh, thành phố Thủ Đức, huyện Cần Giờ có tổng mức đầu tư lên đến hàng chục, thậm chí hàng trăm ngàn tỷ đồng thì thành phố còn có thêm các nguồn thu ngân sách rất lớn.

Ba là, đẩy mạnh xã hội hoá đầu tư để tái định cư cho người bị thu hồi, giải tỏa nhà, đất:

Trong hơn 30 năm qua, TPHCM đã thực hiện thành công nhiều dự án di dời nhà trên và ven kênh rạch gắn với cải tạo, chỉnh trang đô thị, tái định cư cho người bị thu hồi, giải toả nhà, đất, theo phương thức xã hội hoá đầu tư làm thay đổi diện mạo đô thị, nâng cao chất lượng sống cho nhân dân thành phố, điển hình là Dự án Kênh Nhiêu Lộc - Thị Nghè, Kênh Tân Hoá - Lò Gốm, Kênh Ruột Ngựa - Tàu Hũ, Rạch Bến Nghé, Kênh Tẻ, Kênh Tham Lương - Hàng Bàng - Vàm Nước Lên… và nhiều dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư gắn với cải tạo, chỉnh trang đô thị, tái định cư cho các chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung cư theo phương thức xã hội hoá đầu tư, điển hình như Chung cư Cô Giang quận 1, chung cư 727 Trần Hưng Đạo quận 5, Khu chung cư Nguyễn Kim quận 10… Đồng thời thực hiện nhiều dự án cải tạo, chỉnh trang các khu vực đô thị cũ lụp xụp, điển hình như Dự án Khu Dân cư Xóm Cải quận 5, Khu dân cư Xóm Đầm quận 8, các khu cư xá cũ quận 4, Khu dân cư Bàu Cát quận Tân Bình…

Trong giai đoạn 2021 - 2025, thành phố tiếp tục thực hiện các dự án di dời nhà trên và ven kênh rạch gắn với cải tạo, chỉnh trang đô thị và tái định cư cho khoảng hơn 20.000 hộ gia đình; các dự án cải tạo, xây dựng lại 474 khu nhà chung cư cũ và tái định cư cho hàng ngàn hộ gia đình. Năm 2020, Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư (PPP) đã quy định các hình thức đầu tư nhằm huy động nguồn lực xã hội hoá để thực hiện các dự án đầu tư, trong đó có các dự án cải tạo, chỉnh trang đô thị.  

Mới đây, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 69/2021/NĐ-CP quy định nhiều cơ chế, chính sách rất khả thi, tạo điều kiện để đẩy nhanh, đẩy mạnh công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư gắn với cải tạo, chỉnh trang đô thị tái định cư cho các chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung cư theo phương thức xã hội hoá đầu tư.

Đồng thời với việc thành lập thành phố Thủ Đức, Thủ tướng Chính phủ vừa phê duyệt nhiệm vụ điều chỉnh quy hoạch chung thành phố Hồ Chí Minh và phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch chung thành phố Thủ Đức đã định hướng phát triển thành phố đến năm 2040 tầm nhìn đến năm 2060.

Bốn là, tạo cơ chế để phát huy vai trò của “Trung tâm phát triển quỹ đất” để tạo môi trường đầu tư minh bạch, công bằng, lành mạnh: 

Đó là phát huy vai trò của “Trung tâm phát triển quỹ đất” thực hiện thu hồi đất theo quy định tại Điều 61 “Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh” và Điều 62 “Thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng”, sau đó tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất đối với các diện tích đất được quy hoạch phát triển nhà ở, thương mại, dịch vụ cho nhà đầu tư theo Điều 118, Điều 119 của Luật Đất đai 2013, vừa tạo được nguồn thu lớn cho ngân sách thành phố.

Việc thực hiện phải đạt được các mục tiêu: Bồi thường cho người sử dụng đất theo giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường; Bồi thường công bằng cho mọi người sử dụng đất trong cùng một khu vực như nhau, khắc phục được tình trạng hai thửa đất liền kề, nhưng Nhà nước thực hiện dự án công ích thì bồi thường giá thấp, còn doanh nghiệp làm dự án kinh doanh thì bồi thường giá cao; Thực hiện cùng một chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, giải quyết chỗ ở tạm thời cho người có đất bị thu hồi; Sau khi bán đấu giá thu được “chênh lệch địa tô” rất lớn thuộc về ngân sách nhà nước để tái đầu tư cơ sở hạ tầng, các tiện ích đô thị phục vụ trở lại cho cộng đồng dân cư; Kiến tạo được môi trường đầu tư minh bạch, công bằng, cạnh tranh lành mạnh, loại trừ cơ chế “xin - cho”, tiêu cực, tham nhũng; Hạn chế tối đa việc phát sinh khiếu kiện đông người, khiếu kiện gay gắt kéo dài như đã xảy ra trước đây.

Năm là, thực hiện mục tiêu an sinh xã hội về nhà ở cho đông đảo người có thu nhập thấp đô thị:

Từ thực tế nơi lưu trú của công nhân lao động trong phòng chống dịch Covid-19 cho thấy sự cần thiết xây dựng các khu nhà lưu trú công nhân, nhà ở cho chuyên gia phục vụ trực tiếp cho từng khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, thậm chí phục vụ cho từng nhà máy mà Thành phố đã chỉ đạo thực hiện trong hơn 20 năm qua, điển hình là Khu nhà lưu trú công nhân Khu công nghiệp Tân Bình (Tanimex), Khu chế xuất Linh Xuân (Resco), KCX Linh Trung 2 (Công ty Thiên Phát), KCX Tân Thuận (IPC), Khu công nghệ cao, nhưng các khu nhà này có quy mô nhỏ, chưa đáp ứng đủ nhu cầu lưu trú của lực lượng công nhân lao động rất lớn hiện nay.

Trong thời gian trước đây, có một số người lao động lại có tâm lý không muốn vào ở trong khu lưu trú công nhân vì “sợ” bị gò bó, hoặc muốn nương tựa cùng ở chung với người thân, bạn bè, đồng hương và còn do mỗi người lại làm mỗi nơi khác nhau. Có doanh nghiệp rất đông công nhân tương đương một khu công nghiệp lớn như Công ty Poun Yen quy mô 110 ha với 80.000 công nhân cũng chưa có khu nhà lưu trú công nhân riêng, mà khoảng 80% công nhân sống tại các khu nhà trọ của tỉnh Long An phải đưa đón hàng ngày, vừa phát sinh “vấn đề” về giao thông đi lại, vừa phát sinh “vấn đề” về phòng chống dịch. Các khu nhà trọ của cá nhân, hộ gia đình đầu tư với phòng trọ (cả bếp, khu vệ sinh) có diện tích tối thiểu 10 m2 dành cho 2 người (mỗi người 05 m2) theo quy chuẩn của Bộ Xây dựng, nhưng trên thực tế có số người lưu trú thường cao hơn, không có đủ tiện ích, dịch vụ, không đảm bảo an ninh, an toàn PCCC.

Sáu là, áp dụng chế độ họp trực tuyến (online) để kịp thời giải quyết những tồn tại, phát sinh:

Trong nhiều cuộc họp của UBND TPHCM, các Sở, ngành, thành phố Thủ Đức, các quận, huyện, trong đó có cuộc họp mời cả chủ đầu tư dự họp để nghe chủ đầu tư báo cáo với các Sở và lãnh đạo các cấp về thuyết minh quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, hoặc bản vẽ tổng mặt bằng, hoặc thiết kế cơ sở, có trường hợp cả thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở, hoặc xác định giá đất dự án…

Để thực hiện có hiệu quả trong thời gian phòng, chống dịch Covid nên thực hiện hình thức họp trực tuyến (online) qua ứng dụng Zoom để giải quyết kịp thời các dự án đầu tư, xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất dự án đầu tư, dự án nhà ở thương mại.