Những vướng mắc thường gặp trong sử dụng đất dự án nhà ở thương mại

Các trường hợp “ách tắc, vướng mắc” việc tính tiền sử dụng đất dự án nhà ở thương mại:

Trường hợp 1: Đối với các dự án nhà ở thương mại mà UBND TPHCM đã ban hành Quyết định về tiền sử dụng đất của dự án thì Hiệp hội đề nghị không phải tính lại tiền sử dụng đất bổ sung, bởi lẽ không có phát sinh thêm tiền sử dụng đất, vì đã được áp dụng “phương pháp thặng dư” để xác định giá đất, để tính tiền sử dụng đất phải nộp, đã tính toàn bộ chi phí đầu tư và đã tính toàn bộ doanh thu của dự án, bao gồm cả doanh thu của toàn bộ tầng hầm, kể cả phần diện tích tầng hầm vượt ra ngoài diện tích xây dựng khối đế nhà chung cư. 

Nhưng nếu Sở TN & MT và Sở Tài chính vẫn giữ nguyên yêu cầu chủ đầu tư phải nộp tiền sử dụng đất bổ sung thì Hiệp hội đề nghị Sở TN & MT và Sở Tài chính phối hợp tính nhanh tiền sử dụng đất bổ sung để chủ đầu tư dự án thực hiện nghĩa vụ tài chính để sớm làm được “sổ đỏ” cho khách hàng.

Trường hợp 2: Đối với các dự án nhà ở thương mại mà Sở TNMT &  và Sở Tài chính yêu cầu chủ đầu tư phải nộp tiền sử dụng đất bổ sung đối với phần diện tích đất xây dựng đường nội bộ, nhóm cây xanh nằm ngoài ranh xây dựng khối đế của nhà chung cư, nhưng vẫn thuộc khu “đất xây dựng khu chung cư” (theo Điều 145 Luật Đất đai 2013), thì Hiệp hội đề nghị không phải tính lại tiền sử dụng đất bổ sung, bởi lẽ không có phát sinh thêm tiền sử dụng đất, vì đã được áp dụng “phương pháp thặng dư” để xác định giá đất, để tính tiền sử dụng đất phải nộp, đã tính toàn bộ chi phí đầu tư và đã tính toàn bộ doanh thu của dự án.

Nhưng nếu Sở TN & MT và Sở Tài chính vẫn giữ nguyên yêu cầu chủ đầu tư phải nộp tiền sử dụng đất bổ sung đối với phần diện tích đất xây dựng đường nội bộ, nhóm cây xanh nằm ngoài ranh xây dựng khối đế của nhà chung cư, thì Hiệp hội đề nghị Sở Tài nguyên Môi trường và Sở Tài chính tính nhanh tiền sử dụng đất bổ sung để chủ đầu tư dự án thực hiện nghĩa vụ tài chính bổ sung, để sớm làm được “sổ đỏ” cho khách hàng, tương tự như “Trường hợp 1” trên đây.

Trường hợp 3:  Hiện nay, có khoảng 10 dự án nhà ở thương mại mà chủ đầu tư đã “tạm nộp” một phần tiền sử dụng đất vào ngân sách thành phố, nhưng vẫn chưa có Quyết định về tiền sử dụng đất của UBND TPHCM, nên chủ đầu tư chưa thể thực hiện được đầy đủ nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, dẫn đến tình trạng chủ đầu tư không thể làm được “sổ đỏ” cho khách hàng mua nhà, trong đó có dự án đã bàn giao nhà cho khách hàng sử dụng ổn định trong các năm qua, làm phát sinh tình trạng khiếu kiện ảnh hưởng đến an ninh, trật tự.

Các chủ đầu tư đều mong mỏi Sở TN & MT và Sở Tài chính tính nhanh tiền sử dụng đất của dự án, để chủ đầu tư dự án thực hiện nghĩa vụ tài chính bổ sung, để sớm làm “sổ đỏ” cho khách hàng. 

Trong 3 trường hợp trên, Hiệp hội đều đề nghị, nếu Sở TN & MT và Sở Tài chính vẫn giữ nguyên yêu cầu chủ đầu tư phải nộp tiền sử dụng đất bổ sung đối với phần diện tích phần tầng hầm vượt ra ngoài diện tích xây dựng khối đế nhà chung cư; hoặc phần diện tích đất xây dựng đường nội bộ, nhóm cây xanh nằm ngoài ranh xây dựng khối đế của nhà chung cư, thì Hiệp hội đề nghị Sở Tài nguyên Môi trường và Sở Tài chính tính nhanh tiền sử dụng đất bổ sung để chủ đầu tư dự án thực hiện nghĩa vụ tài chính bổ sung, bởi lẽ các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đều không “so đo” hơn, thiệt, mà chỉ mong muốn sớm có kết quả tính tiền sử dụng đất dự án để sớm hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước để được bán sản phẩm và hoàn thành các cam kết với khách hàng để đảm bảo uy tín thương hiệu.

Hiệp hội cũng kiến nghị 3 giải pháp then chốt cần xử lý: 

1. Hiệp hội đề nghị UBND TPHCM chỉ đạo Sở TN & MT và Sở Tài chính khẩn trương, quyết liệt đẩy nhanh công tác xác định tiền sử dụng đất, tiền sử dụng đất bổ sung để chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại thực hiện nghĩa vụ tài chính, nghĩa vụ tài chính bổ sung với Nhà nước.

2. Hiệp hội đề nghị không phải tính lại tiền sử dụng đất bổ sung đối với các dự án đã có Quyết định của UBND TPHCM về tiền sử dụng đất, bởi lẽ không có phát sinh thêm tiền sử dụng đất, vì đã áp dụng “phương pháp thặng dư” để xác định giá đất, để tính tiền sử dụng đất phải nộp, mà tại thời điểm đó Sở TN & MT và Sở Tài chính đã tính toàn bộ chi phí đầu tư, đã tính toàn bộ doanh thu của dự án, bao gồm cả doanh thu của toàn bộ tầng hầm, kể cả phần diện tích phần tầng hầm vượt ra ngoài diện tích xây dựng khối đế nhà chung cư và cả phần diện tích đất xây dựng đường nội bộ, nhóm cây xanh nằm ngoài ranh xây dựng khối đế nhà chung cư.

3. Nhưng nếu Sở TN & MT và Sở Tài chính vẫn giữ nguyên yêu cầu chủ đầu tư phải nộp tiền sử dụng đất bổ sung, thì Hiệp hội đề nghị Sở TN & MT và Sở Tài chính khẩn trương xác định tiền sử dụng đất bổ sung để chủ đầu tư dự án thực hiện nghĩa vụ tài chính bổ sung, để sớm làm được “sổ đỏ” cho khách hàng.