Những vướng mắc trong xây dựng thể chế pháp luật và môi trường kinh doanh bất động sản

Sáng 27/11/2020, Hội thảo “Phát triển thị trường bất động sản, nhà ở minh bạch, bền vững thúc đẩy quá trình đô thị hóa và phát triển đô thị Việt Nam đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2045” do Ban Kinh tế Trung ương Đảng và Bộ Xây dựng chủ trì phối hợp với Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) và Trường Đại học Mở thành phố Hồ Chí Minh tổ chức.

Hội thảo được nằm trong chương trình công tác năm 2020, Ban Kinh tế Trung ương chủ trì phối hợp với Bộ Xây dựng và các Ban, Bộ, Ngành Trung ương và địa phương, cơ quan liên quan xây dựng Đề án “Đô thị hóa và phát triển đô thị Việt Nam đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2045”.

Tại Hội thảo, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã chỉ ra những vướng mắc then chốt trong xây dựng thể chế pháp luật và môi trường kinh doanh đối với lĩnh vực bất động sản. Đó là một số quy phạm pháp luật không đảm bảo tính thống nhất, tính hệ thống, tính đồng bộ, tính liên thông.

1.Về “nhà đầu tư, chủ đầu tư”:

Quyết định chủ trương đầu tư theo Luật đầu tư, ghi tên “nhà đầu tư”, nhưng Luật Quy hoạch đô thị lại quy định chỉ có “chủ đầu tư” mới được trình duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, nên các dự án bị “tắc”, dù đã có “Quyết định chủ trương đầu tư”.

2.Về quy định phải có 100% “đất ở” mới được chỉ định chủ đầu tư:

Luật Nhà ở quy định doanh nghiệp phải có 100% “đất ở”, thì mới được chỉ định “chủ đầu tư”. Trong khi Luật Đất đai quy định doanh nghiệp được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (bao gồm đất ở và các loại đất khác) phù hợp quy hoạch để thực hiện dự án đầu tư, dự án nhà ở.

3.Về quy định đấu thầu dự án có sử dụng đất, hoặc đấu giá đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại:

- Luật Nhà ở và Luật Đấu thầu có quy định về đấu thầu dự án có sử dụng đất

- Luật Đất đai quy định dự án nhà ở thương mại thuộc đối tượng phải đấu giá quyền sử dụng đất, mà không phân biệt dự án sử dụng quỹ đất công, với dự án có quỹ đất do doanh nghiệp tự tạo lập. Quy định này “xung đột” ngay trong Luật Đất đai, vì Luật Đất đai cũng cho phép tổ chức (doanh nghiệp) được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (đất ở và các loại đất khác) phù hợp quy hoạch để thực hiện dự án đầu tư, dự án nhà ở thương mại.

Các quy định này gây lúng túng cho các cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong thực thi pháp luật, về việc có hay không có thực hiện đấu thầu dự án có sử dụng đất, hoặc đấu giá đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại.

4.Về Báo cáo khả thi đánh giá tác động môi trường (giả cách) khi thực hiện thủ tục Quyết định chủ trương đầu tư:

Báo cáo khả thi đánh giá tác động môi trường trong thủ tục Quyết định chủ trương đầu tư là Báo cáo giả cách (hình thức, không thực chất), gây tốn kém thời gian và chi phí cho chủ đầu tư, vì tại thời điểm này, chưa có dự án, mà đúng ra, chỉ cần thực hiện thủ tục “đánh giá sơ bộ” tác động môi trường.

Các vướng mắc về “nhà đầu tư, chủ đầu tư”, về quy định phải có 100% “đất ở”, về quy định đấu thầu dự án có sử dụng đất, hoặc đấu giá đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại, hoặc chỉ yêu cầu thực hiện thủ tục “đánh giá sơ bộ” tác động môi trường, đều đã được xử lý trong Luật Đầu tư 2020 và Luật Xây dựng (sửa đổi) 2020, đồng thời kết hợp với việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Bảo vệ môi trường.

5.Về cơ chế xử lý các thửa đất thuộc diện Nhà nước quản lý nằm xen cài rải rác trong dự án đầu tư, dự án nhà ở và việc cấp Giấy chứng nhận (sổ hồng) cho công trình xây dựng thuộc dự án kinh doanh bất động sản không phải là dự án nhà ở:

Nghị định 43/2014/NĐ-CP chưa quy định cụ thể cơ chế xử lý các thửa đất thuộc diện Nhà nước quản lý nằm xen cài rải rác trong dự án đầu tư, dẫn đến ách tắc các dự án nhà ở thương mại và cũng chưa có cơ chế để cấp Giấy chứng nhận (sổ hồng) cho công trình xây dựng thuộc dự án kinh doanh bất động sản không phải là dự án nhà ở, như condotel, officetel, shophouse, serviced apartment…

Các vướng mắc này dự kiến sẽ được Chính phủ xem xét giải quyết khi ban hành Nghị định sửa đổi, bổ sung các nghị định thi hành Luật Đất đai trong thời gian tới.

6.Về cơ chế tính tiền sử dụng đất dự án nhà ở thương mại:

Đây là một điểm nghẽn của các dự án nhà ở thương mại. Với quy trình thủ tục hiện nay, thường phải mất trên dưới 03 năm mới có thể nộp được tiền sử dụng đất, với mức nộp bằng khoảng 75-80% chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng thực tế, nên gần như chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại phải “mua lại” quyền sử dụng đất 02 lần.

7.Về cơ chế giải quyết chỗ ở tạm thời (tạm cư) cho người bị thu hồi đất thuộc diện được giải quyết tái định cư tại chỗ:

Luật Đất đai quy định trường hợp người bị thu hồi đất thuộc diện được giải quyết tái định cư tại chỗ, nhưng không có quy định cơ chế giải quyết chỗ ở tạm thời (tạm cư) cho các đối tượng này.

8.Về thời hạn sử dụng đất:

Luật Đất đai quy định thời hạn sử dụng đất tính từ ngày có Quyết định giao đất, cho thuê đất, nhưng chưa hợp lý đối với các dự án nhà ở, thường phải mất trên dưới 03 năm thi công xây dựng, mới đủ điều kiện đưa vào sử dụng, khai thác kinh doanh, nên cần được tính thời hạn sử dụng đất kể từ thời điểm dự án được nghiệm thu đưa vào sử dụng.

9.Về chính sách ưu đãi đối với dự án nhà ở xã hội chỉ để cho thuê:

Luật Nhà ở và Nghị định 100/2015/NĐ-CP quy định dự án nhà ở xã hội chỉ để cho thuê được ưu đãi thuế cao nhất, được giảm đến 70% thuế suất Thuế giá trị gia tăng và Thuế thu nhập doanh nghiệp. Nhưng, Luật Thuế chỉ cho phép giảm tối đa đến 50% thuế suất Thuế giá trị gia tăng và Thuế thu nhập doanh nghiệp mà thôi, nên các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội chỉ để cho thuê chưa được giải quyết hưởng ưu đãi giảm đến 70% thuế suất Thuế giá trị gia tăng và Thuế thu nhập doanh nghiệp, theo quy định của pháp luật về nhà ở.

10.Bất cập về việc hoàn thuế đối với mức trần chi phí lãi vay được khấu trừ, mà doanh nghiệp đã nộp trong năm 2017-2018:

Nghị định 68/2020/NĐ-CP và Nghị định 132/2020/NĐ-CP quy định hoàn thuế đối với mức trần chi phí lãi vay được khấu trừ, mà doanh nghiệp đã nộp (thừa) trong năm 2017-2018. Nhưng do quy định doanh nghiệp không được hoàn thuế bằng tiền mặt, mà chỉ được bù trừ vào số thuế thu nhập doanh nghiệp từ năm 2020 đến hết năm 2024, nên phát sinh các bất cập, sau đây: (i) Những doanh nghiệp nếu bị lỗ trong năm 2020-2024, thì coi như không được nhận lại tiền hoàn thuế; (ii) Đến hết năm 2024 mà vẫn chưa được hoàn thuế hết số tiền thuế được hoàn trả, thì doanh nghiệp cũng sẽ không được nhận số tiền hoàn thuế còn lại.

11.Bất cập về quy định doanh nghiệp phải tạm nộp thuế thu nhập doanh nghiệp 03 quý đầu năm không được thấp hơn 75% số thuế thu nhập cả năm:

Nghị định 126/2020/NĐ-CP, có hiệu lực từ ngày 05/12/2020, quy định đến ngày 30/10 thì doanh nghiệp phải nộp thuế thu nhập doanh nghiệp quý 3 và số tạm nộp thuế thu nhập doanh nghiệp 03 quý đầu năm, không được thấp hơn 75% số thuế thu nhập cả năm, mà nếu vi phạm thì sẽ bị xử phạt hành vi chậm nộp thuế. Quy định này rất bất cập đối với các doanh nghiệp bất động sản, hoặc kinh doanh dịch vụ, thường có doanh thu phát sinh đột biến trong quý 4 của năm, mà không thể tiên lượng trước trong kế hoạch doanh thu và lợi nhuận. Bởi lẽ, chỉ cần phát sinh một vài thương vụ ngoài kế hoạch, thì doanh nghiệp có thể vi phạm quy định trên đây do doanh thu và lợi nhuận tăng đột biến. Do vậy, Bộ Tài chính và Tổng Cục thuế cần quan tâm xem xét khi hướng dẫn thi hành Nghị định 126/2020/NĐ-CP, có tính đến trường hợp cố ý, hoặc trường hợp không cố ý (ngay tình) khai thấp doanh thu và lợi nhuận.

12.Về việc bãi bỏ dự án đầu tư theo hình thức Hợp đồng xây dựng - chuyển giao (BT):

Luật Đầu tư theo hình thức đối tác công tư (PPP) quyết định dừng dự án đầu tư theo hình thức Hợp đồng xây dựng - chuyển giao (BT) mới, kể từ ngày 01/01/2021 và đã bãi bỏ các quy định của Luật Nhà ở về Hợp đồng BT đối với dự án nhà ở xã hội; dự án nhà tái định cư; dự án xây dựng lại nhà chung cư cũ. Nhưng, không bãi bỏ các quy định về Hợp đồng BT của Luật Quản lý, sử dụng tài sản công.

Hiệp hội nhận thấy, việc dừng dự án BT là cần thiết, nhưng chỉ nên dừng trong giai đoạn 2020-2022 nhằm rà soát và xây dựng lại hệ thống pháp luật đồng bộ và hiệu quả, bịt kín các lỗ hổng làm thất thoát ngân sách nhà nước và tài sản công, nhất là đất công, để tái khởi động lại các dự án BT vào khoảng năm 2023, vì loại hình dự án BT là cần thiết, có thể huy động được nhiều nguồn lực xã hội, theo chủ trương của Đảng về xã hội hóa đầu tư.

13.Về phát triển nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá thấp:

Luật Nhà ở quy định chính sách phát triển nhà ở xã hội, nhưng trong 05 năm qua chưa đi vào cuộc sống, vì không bố trí được nguồn tái cấp vốn, cấp bù lãi suất từ ngân sách nhà nước; cũng chưa có cơ chế, tiêu chí đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội đã có quỹ đất sạch do Nhà nước quản lý và cũng chưa phát huy được nguồn lực quỹ đất 20% của các dự án nhà ở thương mại để phát triển nhà ở xã hội.

Luật Đất đai quy định không miễn, giảm tiền sử dụng đất đối với dự án nhà ở thương mại, kể cả dự án nhà ở thương mại giá thấp; Luật Nhà ở cũng không có cơ chế, chính sách ưu đãi đối với dự án nhà ở thương mại giá thấp. Trong lúc, trên thực tế có những dự án nhà ở thương mại có mức giá bán tương đương giá bán nhà ở xã hội (thể hiện qua thực hiện gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng theo Nghị quyết 02/NQ-CP ngày 07/01/2013 của Chính phủ). Để giải quyết nhu cầu nhà ở cho đông đảo người có thu nhập trung bình, có thu nhập thấp đô thị, công chức, viên chức, cán bộ lực lượng vũ trang, công nhân lao động và người nhập cư, Chính phủ đã cho phép xây dựng căn hộ dự án nhà ở thương mại có diện tích tối thiểu 25m² và đang xây dựng Đề án phát triển nhà ở thương mại giá thấp với một số cơ chế chính sách ưu đãi phù hợp.

Do vậy, cần xây dựng đồng bộ cơ chế, chính sách để phát triển nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá thấp, đáp ứng nhu cầu nhà ở rất lớn trong những năm tiếp theo.

14.Về quy hoạch phát triển đô thị, phát triển hệ thống hạ tầng đô thị, trước hết là hạ tầng giao thông để phát triển các dự án khu đô thị, nhà ở theo hướng phát triển xanh, thông minh và bền vững:

Quốc hội và Chính phủ đã chấp thuận Đề án thành lập thành phố Thủ Đức thuộc thành phố Hồ Chí Minh, là đô thị sáng tạo có tính tương tác cao, là đô thị loại 1, được vận hành theo mô hình chính quyền đô thị, được quy hoạch phát triển hệ thống hạ tầng đô thị, hạ tầng giao thông đồng bộ, sẽ tạo điều kiện để thị trường bất động sản, nhà ở phát triển theo hướng phát triển xanh, thông minh và bền vững.